راه در جهان یکی است و آن راه راستی است
ویلا در نوشهر |
ویلا جنگلی شهرکی در نوشهر |
خرید ویلا ساحلی در نوشهر |
زمین در نوشهر |
جمعیت و فعالیتهای اقتصادی هر دو به سمت تمرکز در شهرها گرایش دارد. بیشتر نوسانات قیمت مسکن، از نوسان قیمت در مناطق شهری ناشی میشود؛ بنابراین بررسی علل نوسانات قیمت مسکن شهری، درک ما را در مورد رابطه بین بازار مسکن و اقتصاد کلان افزایش خواهد داد (لیونگ، 2004)(1). در سطح خرد، مسکن بزرگترین مؤلفه ثروت اغلب خانوارها است. در حقیقت برای اغلب خانوارها، مهمترین معامله مالی، خرید مسکن است (بریتو و پریرا، 2002). همچنین ساخت یک واحد مسکونی، بخش مهمی از مخارج خانوار یا حتی بهتر بگوییم کل ثروت خانوار را شامل میشود (لیونگ، 2004)(2).
بررسی وضعیت مسکن از دو بعد اقتصادی و اجتماعی حائز اهمیت است. مسکن از دیدگاه اقتصادی، یک کالای اقتصادی است و سرمایهگذاری در بخش مسکن بهطور مستقیم اشتغال و درآمد ملی را تحت تأثیر قرار میدهد. همچنین مسکن از دیدگاه اجتماعی برآورد کننده یک نیاز اجتماعی است؛ بنابراین بررسی تحولات بخش مسکن و سیاستها و رویکردهای اتخاذشده مربوط به آن میتواند تبیینکننده وضعیت و راهنمای عاملین بخش مزبور باشد (کیومرثی و کریمی، 1380) (3).
قیمت مسکن که از برابری عرضه و تقاضای مسکن به دست میآید. در شرایط بازار رقابت کامل، مقادیر موردتقاضا و نیز مقادیر عرضهشده، با فرض ثبات سایر شرایط، تابعی از قیمت است. درواقع بهطور اصولی توابع عرضه و تقاضای کلی به طریقی شکل میگیرند که مقادیر عرضه و تقاضا (بهعنوان متغیر وابسته)، به قیمت (بهعنوان متغیر مستقل) بستگی دارند. در این حالت از تأثیر متقابل توابع عرضه و تقاضای کل، قیمت و مقدار تعادلی مشخص میشود.
قیمت مسکن ، درآمد سرانه ، جمعیت ، اعتبارات پرداختی به خریداران مسکن ، مالیات ، نرخ بیکاری ، اجارهبها
قیمت مسکن ، اعتبارات اعطایی ساختمانی به تولیدکنندگان ، تولید ناخالص ملی ، مخارج دولت در فصل تأمین مسکن ، شاخص قیمت نهادههای ساختمانی ، پروانه های ساختمانی صادرشده
همانطور که بیان شد دخالت در بازار مسکن به دو صورت امکانپذیر است، یکی با تعدیل متغیرهای طرف تقاضا که بیشترین تأثیر را بر قیمت مسکن داشته اند و دیگری تقویت متغیرهای طرف عرضه که تأثیر چندانی بر بازار مسکن نداشته اند. البته باید توجه داشت که به علت جوان بودن جمعیت و پایین بودن تقاضای مؤثر، افزایش قیمت مسکن به منظور افزایش تولید، به صلاح کشور نیست (4).
با توجه به اینکه در تابع قیمت مسکن، حساسیت قیمت مسکن به نرخ شهرنشینی، درآمد سرانه، نرخ اجاره بها و تولید ناخالص ملی نسبت به هزینه ساخت و سیاستهای پولی و مالی دولت بیشتر است، درنتیجه توصیه میشود بهمنظور کنترل تورم، با ایجاد فرصتهای اقتصادی و ارائه کالاهای عمومی بیشتر در شهرهای کوچک و روستاها از مهاجرت بیشتر به سمت کلانشهرها جلوگیری به عمل آید. اعطای اعتبارات در شهرهای کوچک یک سیاست کاربردی در این زمینه میتواند باشد. بررسی انجامشده نشانگر آن است که توزیع عادلانهتر مسکن بین خانوارها میتواند تا حدی ثبات را به این بازار برگردانده و سطح کارایی آن را افزایش دهد.
تأثیر کمتر متغیرهای طرف عرضه نسبت بهطرف تقاضا نشاندهنده کم توجهی به متغیرهای طرف عرضه مسکن است. با توجه به تأثیر مهم تولید ناخالص ملی بر کاهش قیمت مسکن، پیشنهاد میشود شرایط فعالیت برای بخش خصوصی مانند تسهیل در اعطای مجوزهای ساختوساز در شهرهای کوچک تسهیل گردد(5). با توجه به تأثیر نسبتاً مهم قیمت مصالح ساختمانی بر قیمت مسکن، توصیه میشود از طریق کوچکسازی، انبوه سازی و کاهش دوره ساخت، قیمت تمامشده مسکن کاهش داده شود.
با توجه به اینکه اعطای اعتبارات به افراد، تأثیر مثبت بر قیمت مسکن داشته است پس توصیه میشود که این اعتبارات به انبوهسازان با ملزم کردن آنها برای ساخت واحد مسکونی برای خانوارهای کم درآمد داده شود، یا اینکه مبلغ اعتبارات پرداختی افزایش یابد تا با کاهش دوره ساخت و تکمیل واحد مسکونی در همان سال، آثار تورمی افزایش اعتبارات به حداقل برسد .
با توجه به اینکه متغیر مالیات، تأثیر ناچیزی بر قیمت مسکن داشته است پس باید بپذیریم که توجه همهجانبه به سیاست مالیاتی نشده است. اگر بپذیریم که بخشی عمده نوسانات بازار مسکن ناشی از فعالیتهای سوداگرانه است، آنگاه میتوان گفت که اعمال سیاست مالیاتی از قبیل مالیات ترجیحی میتواند با کاستن از سطح تقاضای سوداگرانه، بازار مسکن را از بیثباتی نجات داده و کارایی آن را ارتقاء بخشد. یکی از این سیاستهای پیشنهادی افزایش مالیات بر زمینهای رهاشده و خانههای خالی از سکنه و ملزم کردن مالکان آنها به ساخت و یا فروش زمین و اجاره یا فروش واحدهای مسکونی موردنظر است.
برای کسب مطالب بیشتر در ارتباط با ملک با مشاوران املاک جهان همرا باشید با تشکر از توجه شما